# Варианты юридической модели

## Рабочий принцип

Specus Village не должен продавать дома, членство, доход от аренды или продукты, похожие на инвестиции, до тех пор, пока в конкретной юрисдикции не будут полностью понятны правовой статус земли, правила зонирования, требования к строительству, гостиничной деятельности и договорная модель работы с клиентами.

Этот документ является рабочей стратегической запиской и не представляет собой юридическую консультацию.

# Предпочтительные модели на первом этапе

## 1. Гостиничная модель / модель оператора

Specus Village самостоятельно управляет или администрирует объект гостиничного бизнеса либо сельского туризма, который работает в рамках местного законодательства.

### Почему эта модель работает

- ниже юридические риски;
- понятнее для клиентов;
- проще запустить пилотный проект;
- позволяет подтвердить спрос до появления более сложных моделей владения.

### Лучше всего подходит для

- пилотного проекта в Испании;
- Вьетнама через компанию с иностранными инвестициями (FIE) или совместное предприятие (JV);
- Китая — только при наличии сильного местного партнёра и официально утверждённого туристического объекта.

---

## 2. Долгосрочная аренда земли / концессия

Specus Village или местная проектная компания (SPV) получает участок в долгосрочную аренду и занимается созданием и эксплуатацией поселения.

### Почему эта модель работает

- позволяет избежать немедленной покупки земли;
- применима во Вьетнаме и Китае, где иностранцы не могут напрямую владеть землёй;
- обеспечивает достаточный уровень контроля при грамотно составленных договорах.

### Основные риски

- неопределённость продления договора;
- неясный статус построек после окончания срока аренды;
- ограничения на субаренду;
- необходимость согласований с местными органами власти.

---

## 3. Совместное предприятие с местным владельцем земли

Местный партнёр предоставляет доступ к земле, разрешения и обеспечивает реализацию проекта на месте.

Specus Village предоставляет бренд, концепцию, операционную модель, системы управления и, при необходимости, финансирование.

### Почему эта модель работает

- особенно полезна во Вьетнаме и Китае;
- снижает риски доступа к земле;
- обеспечивает локальную легитимность проекта.

### Основные риски

- уровень контроля;
- корпоративное управление;
- зависимость от партнёра;
- условия выхода из проекта;
- защита активов.

---

## 4. Клубная модель с арендными объектами

Участники оплачивают доступ к сообществу, проживание, сервисы или приоритетное бронирование, но не получают инвестиционный доход.

### Почему эта модель работает

- позволяет развивать сеть участников;
- помогает избежать сложностей, связанных с прямым владением недвижимостью, если структура построена корректно.

### Основные риски

При неправильной реализации модель может быть квалифицирована как:

- таймшер;
- долевая собственность;
- инвестиционный продукт или ценная бумага.

Следует полностью избегать:

- гарантированной доходности;
- возвратных депозитов, напоминающих инвестиции.

---

# Модели, которых следует избегать на раннем этапе

- продажа домов без юридически оформленных прав на землю;
- использование мобильных домов как способа обхода требований по зонированию;
- долевая собственность;
- таймшер;
- гарантированный доход от аренды;
- инвестиционные членства;
- неформальные схемы владения землёй;
- строительство до получения необходимых разрешений;
- использование сельскохозяйственной земли без изменения её разрешённого назначения.

---

# Направления по странам

## Испания

Наиболее перспективная страна для первого пилотного проекта.

### Возможные модели

- покупка земли;
- долгосрочная аренда;
- сельский туризм;
- гостиничная деятельность;
- совместное предприятие с владельцем участка.

### Что необходимо учитывать

- статус сельскохозяйственных земель;
- региональные лицензии на туристическую деятельность;
- правила для кемпингов и глэмпингов;
- разрешения на размещение модульных и мобильных домов.

---

## Вьетнам

Проект возможен, но юридически значительно сложнее.

### Наиболее вероятные структуры

- компания с иностранными инвестициями (FIE);
- совместное предприятие (JV);
- право долгосрочного пользования землёй или концессия;
- гостиничная модель эксплуатации.

### Что необходимо учитывать

- отсутствие прямого права собственности иностранцев на землю;
- ограничения по сроку землепользования (обычно до 50 лет);
- ограничения для сельскохозяйственных земель;
- требования к разрешениям для модульных и мобильных домов;
- согласования с местными органами власти.

---

## Китай

Рынок для более позднего этапа развития проекта.

### Наиболее вероятные структуры

- компания со 100% иностранным капиталом (WFOE);
- совместное предприятие (JV);
- договор управления;
- работа через официально утверждённый гостиничный или курортный объект.

### Что необходимо учитывать

- отсутствие прямого права собственности иностранцев на землю;
- ограничения на коллективные земли;
- валютный контроль;
- необходимость многочисленных местных согласований;
- высокий юридический риск моделей, напоминающих долевое владение или инвестиционные продукты.